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集体土地租赁房来了这一政策如果落地房子会打几折

发布:2018-04-09 10:25:06 相关标签:集体土地租赁房申请

 国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行这4家银行,作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点,完成具体贷款方案的出台。

如果去年的一系列包括“集体土地租赁住房建设”在内的“长效机制”还只是治理高房价顽疾的一个空泛的战略规划,那么,开发贷款方案无疑就是一个可以落地实践的“作战方案”。

大家都知道,盖房子烧钱,特别像集体土地租赁住房建设这种回报周期长的项目,更需要大量的长期资金投入,否则想法再好,也只能落在纸面上。

而今天,集体土地租赁住房建设,得到了四家银行支持,这就意味着不缺钱了!

钱落实了,下一步就是让政策真正落地!

2-3折的房子可能要来了

在过去的这些年里,中国楼市的多头们,坚定看涨房价的一个重要依据就是,不断大幅攀升的中国楼面价(地价)。

大家可以通过下面这张图表感受下,这10多年来,中国主要城市地价的增长趋势。图表中最上面那一根,也是增长最快的,就是住宅土地价格指数。

图表来源:中国城市地价监测网

其实,多头们的这个逻辑并不无道理。

若把房地产看作制造业,地价就是上游的原材料,即我们所谓的面粉,如果面粉一直在不断上涨,面包、油条、包子们就无便宜的可能。

因为按照市场“互利互惠”的原则,开发商们没有做赔本生意的动力。

再看看的下面这张图表,大家也就基本明白你们所在的城市,为什么房子不便宜了。

截至到2017年底,内陆省份主要城市的住宅楼面价为6522元/平方米,长三角的为10569元/平方米,珠三角的为13985元/平方米,环渤海湾片区则为7509元。

若单纯的站在土地成本的角度,大家依然可以乐此不疲的买房炒房。

不过,大家有没有想过,如果一个城市的某些地方出现了地价为零的房子,并且再抛去利润和营销管理等费用,那么,合理的房价又该是多少呢?

去年提出的“集体性租赁住房”让这一假设变成了事实。

传统上,一个新房的房价大致有四部分构成,地价、建安成本、三费(营销、管理、财务)、合理利润。

在市场销售的商品房中,最重要的成本是地价,可以占到房价的50%—70%,甚至更高;而在集体性租赁租房中(土地不拍卖,不产生地价),最重要的成本是建安成本(不存在三费),而若以建安成本来衡量房价,集体性租赁住房的价格仅有市场商品房的2折到3折。

换句话说,2到3折的房子可能要来了!

可能有人会说,集体性租赁住房又不对外销售,所以并没什么用。

公众号财经韬略的作者认为,价格低廉的集体性租赁房对现有商品房价的冲击将体现在三个方面:

其一,大量的集体性租赁住房将减少商品房的客户需求,并压低市场租金,进而抑制房价。

其二,大量低价高品质的租赁性住房出现,也会压低市场的房租租金,而租金走低也会间接抑制市场二手房房价的走高。

其三,在银行眼中,与租赁型租房比,价格高企的商品房将成为高风险资产。

一石激起千层浪。随着大量的租赁房入市和租赁时代的到来,自住商品房需求将相应减少,房价也将遭遇重大狙击。

对此,财经评论员齐俊杰也认为,这种房子大规模上市后,将有效降低市场租金。

他首先举例:

人家500万的房子,月租金1万,租金回报率2.4%(回报覆盖不了贷款利息,不能使用杆杆)。而你总计支出100万,贷款80万,只花20万,月租金也是1万,租金回报率达到60%,当然80万有利息,就按照4.9%的基准利率算,利息一年不到4万元,那么租金的12万减去利息的4万,等于利润8万,除以你的资本投入20万,最后的回报率高达40%

由此,你自己买房出租,使用杠杆租金都覆盖不了贷款,所以你是血亏的,相当于每年都要往里搭钱去补贴租客。所以传统租赁模式完全不具备竞争力。集体建设用地租赁住房,把房租压低一半,他仍然有的赚,一年6万元租金,减去4万贷款利息,最后资本回报率还有10%,那么问题来了,在你租房附近有这么一个新房,他的租金是周边商品房的租金的一半,而且还能长租,你会怎么想,当然是挤破头也要租到。即便比我现在租房的位置偏几站地,那也是相当划算的。如果这种房子大规模上市,那么必然会压低周边的商品房租金。

楼市结构新变化:租房人真正站起来了

北京作为全国试点城市,出台的政策,往往具有风向标的意味。

去年,北京明确2017年至2021年共建设50万套租赁住房。2017年已确定集体土地租赁住房项目39个,主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区,建设用地约203公顷,总建设面积约321万平方米。

目前北京已有9个集体土地建租赁房的项目获批,总投资额度超过36亿元。

如今,北京四大银行联合出手,出台集体土地租赁房长期贷款政策,说明增加租赁住房有效供应的长效机制正在建立,租房人真正站起来了!

集体租赁住房已在紧锣密鼓进行中,未来,集体租赁住房的大规模开发就只是时间问题了。

有朝一日,中国租房市场形成,租房者在租房权益增加的同时,房租不仅不会大涨,反而可能下降!

 

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